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땅을 사고 팔 때는 사람부터 확인하자
문건협  |  법무법인 산운 대표변호사
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승인 2019.07.28  17:51:26
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 자산 중에 가장 듬직한 것을 꼽으라면 단연 부동산이다. 그 중에서도 토지는 건물처럼 낡지도 않고, 헐려 없어지지도 않으니 오랜 시간 보유할 수 있는 훌륭한 재산이다. 그런데 토지는 소유자가 직접 보관하고 있는 물건이 아니고 눈에 보이지 않는 제한이 붙어 있기도 해서 거래하며 속는 일이 종종 발생한다. 어떤 일들이 생길 수 있고 무엇을 조심해야 하는지 대표적인 사례들을 살펴보자.

 건축허가를 받을 수 있는 땅으로 알고 샀는데, 그렇지 않았습니다.” 토지 매매계약서를 들고 찾아오는 의뢰인들로부터 종종 듣게 되는 이야기다. 건축허가가 가능한 땅과 그렇지 않은 땅의 시세 차이는 3배 이상이다. 그렇다보니 땅을 파는 사람은 잘 알아보지도 않고 혹은 속이려는 의도로 건축허가가 가능할 것이다라며 파는 경우가 종종 있다. 땅을 산 사람은 대금을 다 치르고 건축허가를 받으려는 과정에서야 비로소 처음부터 그 땅에는 건축이 불가능했다는 사실을 알게 된다. 이런 경우 계약서를 검토해 보면 건축허가는 전혀 언급되어 있지 않은 경우가 대부분이다. 파는 사람이 말로만 그럴듯하게 얘기했을 뿐이어서 별다른 증거도 없다. 다만 매우 높은 가격에 땅이 거래됐을 뿐이다. 변호사는 주변 토지의 시세를 분석하여 건축허가가 전제되지 않았다면 같은 가격에 매매될 수 있었겠는가부터 정리를 시작한다. 소송 끝에 매매계약이 취소되고 대금을 돌려받게 되는 경우도 있다. 하지만 소송에서 이긴다 하더라도 땅을 판 사람이 받은 돈을 이미 빼돌려버렸다면 돈을 돌려받기 어렵다.

 평생 모은 돈으로 땅을 샀는데 진짜 소유자가 등장해서 빼앗아 가버리는 경우도 실제로 존재한다. 혹자는 등기부의 내용을 확인하면 되지 않겠느냐고 반문할지도 모르겠다. 하지만 등기부에 기재된 내용마저 가짜일 수 있다. 등기부를 믿고 거래한 사람를 보호하는 것을 등기의 공신력이라고 하는데, 우리 민법은 이를 인정하지 않는다. 소유자가 아니면서 서류를 위조하여 소유자처럼 등기한 경우, 이것을 믿고 거래하면 아무런 보호를 받지 못하게 된다. 100% 안전한 거래는 없는 것이다. 큰돈이 오고갈 때에는 어떠한 자료도 완전히 신뢰해서는 안된다.

 이외에도 부동산거래에는 수많은 위험이 숨어 있다. 땅을 사는 사람이 계약금, 중도금까지만 지불하고 잔금지급을 계속 미루는 경우도 흔히 있다. 이러한 경우 땅을 판 사람은 땅을 제대로 쓰지도 못하면서 돈도 다 받지 못해 이러지도 저러지도 못하는 곤경에 빠지기도 한다. 건축허가가 가능한 땅을 사려는 경우에는 계약서를 잘 작성해서 안전을 도모할 수 있지만, 잔금 지급이 미뤄지는 위험은 아무리 계약서를 잘 써도 피할 수 없다. 땅을 사는 사람이 잔금 지급을 못하고 있는 이유가 그 사람의 사업이 망해서라면 약속을 지키지 않는다고 비난하기조차 어렵다.

 이렇든 완벽한 부동산 거래는 없다. 그래서 토지거래의 상대방이 믿을 수 있는 사람인지가 중요하다. 조금이라도 더 안전한 거래를 하기 위해, 부동산 거래를 할 때에는 우선 거래 상대방이 어떤 사람인지부터 알아보도록 하자. 그 사람이 어떤 일을 하고 있고 또 지금까지 해왔는지, 주변 사람들의 평판은 어떤지, 땅을 사거나 또는 팔려는 이유는 무엇인지 등을 조심스럽게 알아보면 도움이 될 것이다.

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